Vlada je sprejela predlog novele stanovanjskega zakona in ga poslala v zakonodajni postopek v državni zbor. Po besedah ministra Andreja Vizjaka novela vsebuje rešitve za več javnih najemnih stanovanj, pa predstavljajo korak v pravo smer?
Stanovanjska problematika je v Sloveniji občutna, s težavo prihajajo do stanovanj predvsem mladi in socialno ogroženi, ki niso dovolj kreditno sposobni za nakup stanovanja, a po drugi strani najemniških stanovanj ni na pretek.
Kako do 10.000 javnih najemnih stanovanj?
Stanje na trgu je že dolgo časa takšno, da ponudba ne sledi povpraševanju, po ocenah vlade pa je na državni ravni zaznana potreba po dodatnih skoraj 10.000 javnih najemnih stanovanj, 600 bivalnih enotah in vsaj 500 oskrbovanih stanovanjih.
Kot eno izmed rešitev za perečo problematiko pomanjkanja javnih najemnih stanovanj, je ministrstvo za okolje in prostor pripravilo novelo stanovanjskega zakona, ki vsebuje nekaj pomembnih sprememb. Z njimi želi vlada zasledovati tudi nacionalni stanovanjski program, ki velja od 2015-2025, in eno izmed zavez koalicijske pogodbe.
Med bistvenimi spremembami so naslednje:
- uskladitev neprofitne najemnine - uskladitev vrednosti točke iz obstoječe vrednosti 2,63 evra na novo vrednost 3,50 evra, postopno v triletnem obdobju;
- prilagoditev sistema subvencioniranja najemnine za zaščito socialno ranljivih ob uskladitvi neprofitne najemnine;
- izvajanje javnega najema stanovanj;
- obvezni ločeni fiduciarni računi za rezervni sklad vsake večstanovanjske stavbe posebej;
- znižanje potrebnih soglasij etažnih lastnikov za izboljšave in za gradbena dela, za katera je potrebno gradbeno dovoljenje;
- skrajšanje odpovednih rokov najemne pogodbe;
- omogočeno višje zadolževanje stanovanjskih skladov;
- predkupna pravica Stanovanjskemu skladu Republike Slovenije pri prodaji zazidljivih občinskih zemljišč, namenjenih večstanovanjski gradnji;
- razširitev inšpekcijskih določb ter določitev izvršbe inšpekcijske odločbe s prisilitvijo z denarno kaznijo.
PREBERITE ŠE:
Več prihodkov, več sredstev
Po besedah ministra za okolje in prostor Andreja Vizjaka je najpomembnejša sprememba uskladitev vrednosti točke, s katero se določa neprofitna najemnina, s sedanjih 2,63 evra na 3,50 evra v treh letih. Kot je ponazoril, bi se tako najemnina za 55 kvadratnih metrov veliko stanovanje v treh letih zvišala s sedanjih 215 na 285 evrov.
Po besedah Vizjaka se javni skladi ravno zaradi neusklajenosti vrednosti točke že od leta 2007 niso odločali za naložbe, saj jim prihodki niso omogočili niti vzdrževanja. Ob tem se bo tudi zvišala subvencija za socialno šibke, kar pomeni, da na račun zvišanja vrednosti točke sprememba ne bo posegala v socialni položaj šibkih.
Z zadolževanjem v gradnjo stanovanj
Več stanovanj naj bi zagotovili tudi z višjim dovoljenim zadolževanjem Stanovanjskega sklad RS in občinskih javnih stanovanjskih skladov. Republiški sklad bi se tako lahko zadolžil za 50 odstotkov namenskega premoženja sklada, občinski skladi pa bi se lahko zadolžili v višini do 40 odstotkov namenskega premoženja javnega sklada.
Po oceni ministra, bi se tako skladi lahko dodatno zadolžili za 200 milijonov evrov. Dodatni viri za gradnjo stanovanj sicer niso predvideni, saj naj bi višje zadolževanje in še dodatnih 100 milijonov evrov iz sklada za okrevanje in odpornost predstavljali 'obilen zalogaj'.
Kot nam je povedal prvi mož soboške družbe Fisa nepremičnine Stojan Fišer, je možnost višjega zadolževanja občinskih stanovanjskih skladov dobra rešitev, saj trenutno njihovo zadolževanje obremenjuje občino, ob večjih kreditnih zmožnostih pa lahko opravljajo tudi drugo funkcijo kot je iskanje najemnikov za svoja stanovanja, in sicer gradnjo novih stanovanj.
PREBERITE ŠE:
Koliko stanovanj je praznih?
Ukrep, ki pa je požel največ razprave, pa je vzpostavitev javne najemne službe pri stanovanjskem skladu, s katero bi zasebna stanovanja plasirali na trg lastniki, ki se iz takšnih ali drugačnih razlogov sami ne odločajo za oddajo stanovanj. Po ocenah ministrstva statistični podatki kažejo, da število stanovanj v Sloveniji presega število gospodinjstev, od tega pa je približno 20 odstotkov stanovanjskega fonda nenaseljenega.
Največ nenaseljenih stanovanj je sicer v Ljubljani, kjer jih je bilo leta 2018 kar 24.400. V soboški občini je bilo tako leta 2018 denimo 7.818 stanovanj, od tega 1.149 nenaseljenih, kar nanese na slabih 15 odstotni delež praznih stanovanj. Gospodinjstev je v Mestni občini Murska Sobota 7300.
Država bi bila hkrati nepremičninska agencija, upravnik in vzdrževalec
Ob tem velja poudariti, da se zagotovo nezanemarljiv delež stanovanj oddaja tudi na črno, a razlog, da veliko stanovanj sameva je tudi v nemoči lastnikov pred slabo plačilno disciplino najemnikov, nevestnim ravnanjem s stanovanjem in drugimi kršitvami najemne pogodbe.
Država želi te ovire rešiti na način, da se aktivira obstoječa stanovanja prek javne službe, ki bi opravljala posredniško vlogo pri oddajanju stanovanj, imela pa bi tudi vlogo upravitelja in vzdrževalca. Lastniki bi dobili nižjo najemnino od tržne, najemniki bi plačevali neprofitno najemnino, razliko do 30 odstotkov pa bi krila država.
Stanovanjski sklad bi kril stroške tekočega vzdrževanja, vlaganje v investicijsko vzdrževanje pa bi bil lahko predmet dogovora med lastnikom in skladom, in sicer v obliki poračunavanja vložka pri najemnini, je pojasnila vodja sektorja za stanovanja Anite Hočevar Frantar po poročanju STA.
PREBERITE ŠE:
NSi ni za novo državno službo
Kot piše v predlogu novele zakona, bi lahko javna služba v letu 2022 dobila 100 tovrstnih stanovanj, leta 2023 500, leta 2024 1000 ter leta 2025 in pozneje pa po 2000 letno. Ob tem dodatni ukrepi, denimo da bi z določenimi davčnimi olajšavami spodbudili lastnike za oddajo stanovanj javni službi, niso predvideni.
Že slednje morda nekoliko postavlja pod vprašaj eventualno zanimanje lastnikov, številni pa izpostavljajo tudi problem nelojalne konkurence in pregovorno neučinkovitost države pri tovrstnih tržnih posegih. Tako je denimo prvak NSi Matej Tonin zapisal, da rešitev ni nova državna služba in še več birokracije, ampak boljša pravna varnost najemodajalcev ter ustrezne spodbude za investitorje.
Brez pomena za Pomurje?
Fišer pravi, da v Murski Soboti ponudbe najemniških stanovanj preko agencij tako ali tako praktično ni, in bo tovrstna javna služba imela učinek verjetno bolj v Ljubljani in drugih večjih mestih.
"V Murski Soboti, kjer vlada veliko pomanjkanje najemniških stanovanj, ne verjamem, da bi se lastniki odločili za oddajo stanovanja javni službi. Pomurje morda ni ravno primeren prostor, kjer bi takšen ukrep lahko bistveno vplival na stanovanjsko problematiko," ocenjuje lastnik Fise.
Novosti, ki jih upravniki pozdravljajo
Predvidene so tudi določene spremembe pri upravljanju večstanovanjskih stavb, za investicijska dela, kjer je potrebno gradbeno dovoljeno, bi bilo 75-odstotno soglasje etažnih lastnikov dovolj. Za posle v zvezi z rednim upravljanjem pa bi bilo potrebno 50-odstotno soglasje lastnikov.
Slednje pri Fisi pozdravljajo, kot ponazarja Fišer, po obstoječi zakonodaji eden izmed etažnih lastnikov v pritličju stavbe ne da soglasja za dvigalo in celotna investicija pade v vodo. Po njegovi oceni je sicer predlagana novela v celoti korak v pravo smer.
