Nov zakon uvaja obvezno notarsko overitev najemnih pogodb, zakonski strop za rast najemnine in državno zaščito najemodajalcev pred neplačniki. Slovenija se sooča s podobnimi težavami, a zasebni najemni trg ostaja neurejen.
Hrvaška vlada je konec julija 2026 predstavila nov zakon o najemu stanovanj, ki posega v razmerje med najemniki in najemodajalci bolj celovito kot katera koli dosedanja zakonodaja v regiji.
Vsaka nova najemna pogodba bo morala biti overjena pri notarju, rast najemnine bo omejena z zakonskim stropom, za zaščito najemodajalcev pred neplačniki pa bo skrbela državna agencija.
Slovenija se medtem sooča s podobnimi težavami, a sistemske rešitve za zasebni najemni trg ostajajo nedokončane.
Notar kot obvezni člen vsake pogodbe
Osrednja novost hrvaškega zakona je obvezna notarska overitev vsake nove najemne pogodbe. Hrvaški minister za prostorsko načrtovanje, gradbeništvo in državno premoženje Branko Bačić je pojasnil, da bo overitev omogočila izvršbo brez dolgotrajnega sodnega postopka - tako pri izterjavi dolga kot pri izselitvi najemnika. Po njegovih besedah bo to reševanje sporov dvakrat hitrejše kot doslej.
Obveznost notarske overitve prinaša še en učinek, ki ga hrvaška stran posebej poudarja: država bo prvič imela natančen pregled nad tem, koliko stanovanj je v dolgoročnem najemu. Dosedanje stanje je bilo nepregledano, statistike nepopolne, trg pa v dobršni meri v sivi coni.
Kaj zakon določa za najemnike in najemodajalce
Najemodajalec mora predati stanovanje v stanju, primernem za dogovorjeno rabo, skrbeti za njegovo vzdrževanje in odgovarjati za napake. Najemnik mora redno plačevati najemnino in stroške, stanovanje uporabljati skrbno ter prijaviti opažene pomanjkljivosti.
Ob primopredaji morata stranki sestaviti zapisnik, ki mora vsebovati opis stanja stanovanja, stanje vseh števcev in fotografije vsakega prostora. Varščina ob vselitvi je omejena na enomesečno najemnino.
Najemodajalec ima brez posebnega dogovora pravico do dveh ogledov stanovanja letno, vnaprej napovedanih. Najemnik lahko odpove pogodbo kadarkoli brez navedbe razloga, z odpovednim rokom 60 dni.
Omejitev rasti najemnine: enkrat letno, vezano na statistiko
Eden ključnih ukrepov je zakonski strop za zvišanje najemnine. Med trajanjem pogodbe jo je mogoče zvišati največ enkrat letno, in to le za odstotek, ki ustreza rasti cen stanovanjskih nepremičnin v preteklem letu po podatkih državnega statističnega urada. Najemnik mora biti o zvišanju obveščen vsaj 30 dni vnaprej. Pogodbena določba, ki bi dovoljevala pogostejše ali višje zvišanje, bi bila nična.
Minister Bačić je to opisal kot »jasno sporočilo najemnikom«, da najemodajalec po podpisu overovljene pogodbe ne more samovoljno spreminjati dogovorjene najemnine.
Odpoved pogodbe: Jasni roki, zaščita za otroke
Zakon podrobno ureja tudi pogoje za odpoved. Najemodajalec lahko odpove pogodbo zaradi krivde najemnika - na primer neplačila najemnine ali stroškov, večje škode v stanovanju ali kršenja hišnega reda. Pred odpovedjo mu mora poslati pisno opozorilo in pustiti 15 dni za odpravo kršitve. Če najemnik kršitve ne odpravi, rok za izselitev ne sme biti krajši od nadaljnjih 30 dni.
Odpoved je mogoča tudi brez krivde najemnika. V tem primeru je minimalni rok za izselitev šest mesecev oziroma eno leto, če je najemno razmerje trajalo več kot pet let. Kadar v stanovanju živi otrok, se rok podaljša za dodatnih šest mesecev. Najkrajši možni rok za izselitev je tri mesece in ga stranki ne moreta s pogodbo skrajšati.
Državna agencija kot zavarovanje pred neplačniki
Eden pogostih razlogov, zakaj lastniki stanovanj neradi oddajajo nepremičnine, je strah pred najemnikom, ki preneha plačevati, pa ga ni mogoče niti izterjati niti izseliti brez dolgotrajnega sodnega postopka. Hrvaški zakon ta problem naslavlja z vključitvijo Agencije za zavarovanje delavskih terjatev v sistem najema.
Agencija deluje kot nekakšno zavarovanje za najemodajalca. Če najemnik preneha plačevati, mu agencija izplača zamujene zneske. Zaščita ni brezplačna, najemodajalec plača letno članarino, ki znaša največ dva odstotka letne najemnine, v praksi med 40 in 150 evri letno.
Ob overitvi pogodbe mora najemnik agenciji izročiti bianco zadolžnico, dokument, s katerim vnaprej prizna dolg in pooblasti izterjavo do višine 10.000 evrov. Če najemnik ne plačuje, agencija na podlagi te zadolžnice dolg izterja neposredno od njega, brez sodnega postopka.
Socialni in dostopni najem: Zakon prvič ureja skupni okvir
Hrvaški zakon prvič celovito ureja tudi področje socialnega in dostopnega najema. Takšna stanovanja se praviloma dodeljujejo z javnim razpisom, na podlagi vnaprej objavljenih meril in prednostnih list. S tem dobiva dosedanja praksa mest in občin jasno zakonsko podlago.
Za stanovanja v državni lasti je določena izhodiščna najemnina v višini vsaj 7,73 evra na kvadratni meter mesečno, ki se letno usklajuje z inflacijo. Za Zagreb in obalna mesta velja množitelj 1,2, kar pomeni največ 9,38 evra na kvadratni meter. Skupni znesek najemnine in stroškov ne sme preseči 30 odstotkov prihodkov najemnika.
Hrvaška vlada je ob zakonu predstavila tudi program dostopnega najema, v katerem država posreduje med zasebnimi lastniki praznih stanovanj in najemniki z nižjimi dohodki. Lastnik prejme tržno najemnino, ki jo izplača država, najemnik pa plača le delež, prilagojen njegovim prihodkom.
Minister je navedel primer: tričlanska družina v Zagrebu bo za 53 kvadratnih metrov plačevala 339 evrov mesečno, lastnik pa bo od države prejel 662 evrov - kolikor znaša mediana tržne najemnine na tej lokaciji.
Slovenija: Podobne težave, a brez celovite ureditve zasebnega najema
Slovenija se sooča z zelo podobno sliko. Urad za makroekonomske analize v poročilu »Kakovost življenja v Sloveniji 2026« opozarja, da se pri stanovanjih razmere hitro slabšajo: cene rastejo hitreje od dohodkov, najemnine se dražijo, ponudbe je premalo. Na zasebnem najemnem trgu vlada negotovost, javnih najemnih stanovanj pa je premalo. Državljan s povprečno slovensko plačo mora za 50 kvadratnih metrov rabljeno stanovanje v Ljubljani odšteti 153 neto plač, za novogradnjo pa najmanj 172.
Javni najem v Sloveniji predstavlja le 4 odstotke stanovanjskega fonda, evropsko povprečje pa znaša okoli 8 odstotkov. V državi je hkrati 165.600 praznih stanovanj, stanovanjski problem pa ima 56 odstotkov mladih.
Do konca leta 2029 naj bi bilo zgrajenih 992 novih javnih najemnih stanovanj, kar je daleč od potrebnih 20.000. Če bi gradili po 1000 stanovanj na leto, bi ciljno številko dosegli šele leta 2086.
Slovenija je v zadnjih dveh letih naredila korake na področju gradnje javnih najemnih stanovanj. Sprejeta sta bila novela stanovanjskega zakona in zakon o financiranju in spodbujanju gradnje javnih najemnih stanovanj, s katerima so za gradnjo novih javnih najemnih stanovanj v prihodnjih 10 letih zagotovili do 100 milijonov evrov letno oziroma skupno milijardo evrov.
A zasebni najemni trg - kjer se sklepajo pogodbe med zasebnimi lastniki in najemniki in kjer živi večina najemnikov - ostaja brez sistemske ureditve, primerljive s tisto, ki jo zdaj uvaja Hrvaška. Ni zakonskega stropu za rast najemnine, ni obveznega zapisnika ob primopredaji, ni jasnih rokov za izselitev. Državni sekretar Matevž Frangež je sicer opozoril, da dve študiji kažeta, da pri oddajanju stanovanj v kratkoročni najem ne gre za dejavnost delitvene ekonomije, temveč za tržno dejavnost z visokimi donosi. Kratkoročni najemi po vladnih podatkih predstavljajo 22,8 odstotka vseh tržnih najemnih stanovanj v Sloveniji. S 1. januarjem 2026 se je začel uporabljati novi zakon o gostinstvu, ki med drugim ureja oddajanje stanovanj v kratkoročni najem - njegov glavni namen je ureditev stanovanjskega trga in omejitev negativnih vplivov kratkotrajnega oddajanja na dostopnost najemniških stanovanj.
Kaj bi Slovenija lahko povzela
Hrvaški zakon prinaša več elementov, ki bi jih bilo smiselno pretehtati tudi pri nas. Obvezna notarska overitev pogodb bi zmanjšala število nelegalnih najemnih razmerij in državi zagotovila pregled nad trgom. Zakonski strop za rast najemnine bi najemnike zaščitil pred arbitrarnimi podražitvami. Jasno določeni roki za izselitev in podaljšani roki v primerih, ko v stanovanju živijo otroci, bi zmanjšali negotovost, ki jo danes čutijo najemniki v zasebnem sektorju.
Državno posredovanje med lastniki praznih stanovanj in najemniki z nižjimi dohodki, torej hrvaški program dostopnega najema, pa bi lahko bil odgovor tudi na slovensko paradoksalno situacijo, kjer na eni strani stoji 165.600 praznih stanovanj, na drugi pa tisoči gospodinjstev brez dostopnega bivanja.
Hrvaški zakon gre v javno obravnavo. Kako bo videti v končni obliki, bo znano po zaključku posvetovalnega postopka. A že zdaj je jasno, da sosednja država k urejanju najemnega trga pristopa bolj celovito, kot to počne Slovenija.
