Nakup stanovanja v Murski Soboti z namenom oddajanja se zdi dobra ideja in zelo varna naložba, a le na zelo dolgi rok.
Nepremičninski trg v Murski Soboti se je v zadnjem letu dni zbudil, ravno tako pa so se zbudili tudi investitorji v nepremičnine. V Murski Soboti tako trenutno nastajata dva stanovanjska kompleksa, eden na območju nekdanje Družbene prehrane ter drugi na območju Vrbišča. Preverili smo, kako smiselna je investicija v nakup stanovanja, da bi ga dajali v najem.
Cene v zadnjem letu poskočile
Če je še pred dobrim letom bilo v Murski Soboti moč kupiti dvosobno stanovanje za manj kot 40 tisočakov, je to sedaj le še iluzija. Tako boste le stežka našli dvosobno stanovanje, ki stane manj kot 50 tisočakov, saj se cene za približno pet desetletij stara stanovanja gibljejo okoli 60.000 evrov. K temu je potrebno prišteti še kakšnih 10.000 evrov za potrebna manjša vzdrževalna dela in opremo stanovanja.
Četrtino pobere država
Najemnina za starejše opremljeno dvosobno stanovanje v Murski Soboti znaša okoli 250 evrov na mesec. Letno boste tako pobrali 3000 evrov najemnine. Če se odločite, da boste stanovanje oddajali po uradni poti in ne na črno, potem boste morali od najemnine v žep države plačati še davek. Ta znaša 25 % od davčne osnove, ki se izračuna tako, da od letne najemnine odštejete 10 % normiranih stroškov za vzdrževanje nepremičnine. Letno boste tako plačali 675 evrov davka na dohodek iz oddajanja nepremičnine.
Tukaj je še NUSZ, rezervni sklad ...
Poleg davka na dohodek iz oddajanja nepremičnine, lastnika nepremičnine bremenijo še nekatere druge dajatve. Plačati mora Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ), ki znaša okrog 46 evrov letno. Poleg tega je strošek lastnika tudi rezervni sklad, kar znaša po minimalni postavki 0,25 eur na kvadratni meter okoli 12,5 evrov mesečno oziroma 150 na leto. Potem pa je tu še zavarovanje nepremičnine, ki stane okoli 150 evrov letno. Letno boste tako s stanovanjem imeli približno 350 evrov fiksnih stroškov.
Kako dolgo bi odplačevali stanovanje?
Ko od 3000 evrov, koliko boste dobili od najemnika nepremičnine, ob predpostavki, da je reden in netežaven plačnik, odštejete davek, vam ostane 2325 evrov. Od tega odštejte še 350 evrov za rezervni sklad, zavarovanje in NUSZ in ostane vam še 1975 evrov. Donosnost je torej dobre 3 % na leto. Če torej predpostavimo, da ste za stanovanje odšteli 55.000 evrov ter dodatnih 10.000 evrov za prenovo, boste za povrnitev kupnine morali stanovanje v Murski Soboti dajati v najem približno 33 let.
Država grozi z novimi davki
A najemodajalcem grozi, da se bo donosnost stanovanj še znižala, če bo država uvedla obljubljene spremembe. Prva je davek na nepremičnine, ki bi zamenjal NUSZ. Ta naj bi znašal 0,15 % ocenjene vrednosti nepremičnine oziroma v tem primeru 82,5 evrov, kar je 36,5 evrov več, kot znaša NUZS. Še večje breme bo predstavljala obremenitev dohodkov iz najemnin, ki jo predvideva nova zdravstvena reforma. Če bo ta obveljala, bodo najemnine po novem obremenjene še s 6,36-odstotnim davkom, kar v našem primeru znaša 190,8 evrov letno. Tako bi vam od 3000 evrov pobranih najemnin letno ostalo le še 1747 evrov. To pomeni, da bi se vam investicija povrnila v nekaj več kot 37 letih, donosnost investicije pa bi padla na 0,27 %.